Me voy a comprar una casa, ¿tributo por IVA o por ITPOyAJD?

Una de las operaciones más habituales del tráfico jurídico es la compraventa y el alquiler de inmuebles, y especialmente de la que constituye nuestra vivienda habitual.Vamos a tratar de dar algunas nociones básicas que nos servirán para diferenciar dos impuestos que resultan incompatibles entre sí: el IVA y el ITPOyAJD (Impuesto sobre trasmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados).

• El IVA presenta un triple hecho imponible: Entregas de bienes y prestaciones de servicios, adquisiciones intracomunitarias de bienes e importaciones de bienes.

• El ITPOyAJD también tiene un triple hecho imponible: trasmisiones patrimoniales onerosas (TPO), Operaciones Societarias (OS) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Fundamentalmente estaremos en el ámbito del IVA en aquellos casos en que se trata de operaciones en las que intervienen o se desarrollan en el ámbito de un empresario o profesional. Pero esto no siempre es así, por ello queremos ayudaros a saber cómo se delimitan ambos impuestos en operaciones tan típicas como el alquiler o la compra de una casa:

Alquiler de vivienda

El arrendamiento de una vivienda nos va a llevar necesariamente al ámbito del IVA:

• Los arrendadores de bienes, conforme al artículo 5 LIVA son empresarios o profesionales a efectos de IVA.

• El arrendamiento es una prestación de servicios a efectos de IVA.

• En el caso de los arrendamientos para uso de vivienda (no así en el caso de oficinas o locales comeciales), estamos ante operaciones exentas de IVA por virtud del artículo 20.1.23 LIVA.

CONCLUSIÓN: operación sujeta y exenta de IVA por lo que no tributamos por este tipo de operaciones.

• Vendedor : ¿Es empresario o profesional?

• Entrega del bien: ¿Tiene la consideración de primera o segunda entrega? Esto tiene relevancia en tanto en cuanto si la venta del inmueble tiene la consideración de 2ª entrega conforme a la LIVA, será una operación sujeta y exenta de IVA pero que tributará por TPO.

• ¿1ª o 2ª entrega? El artículo 20.1.22 LIVA lo aclara:

• 1ª entrega: La entrega de un inmueble después de su construcción, sea cual sea el tiempo transcurrido si no ha sido habitada, o habiendo sido habitada no hayan transcurrido 2 años (salvo que el adquirente se aquel que la ha estado habitando durante dicho periodo por otro titulo, por ejemplo como arrendatario).

  1. 2ª entrega: Entrega de un inmueble que haya estado habitado ya por un periodo de tiempo de al menos dos años desde su terminación (salvo la excepción mencionada en el párrafo anterior). Estas 2ª entregas:

     • Si las realiza un empresario o profesional------ Exentas de IVA y tributan por TPO (salvo que el adquirente renuncie a la exención por la vía del artículo 20.Dos LIVA y por tanto tributarían por IVA)

     • Si las realiza un particular---------Tributan por TPO. Es decir, operación no sujeta a IVA y sí a TPO

Importante

Destacar que este tipo de operaciones de compraventa se documentan en escritura pública, es decir en documento notarial, que como tal está dentro del hecho imponible AJD, en la modalidad de documentos notariales que se articula en dos cuotas:

• Cuota Fija: Se exige siempre

  1. Cuota Variable: Es la que tiene una tarifa con un impacto económico importante, y para que sea exigible se tienen que cumplir los siguientes requisitos:

1. Sea un bien valuable e inscribible en un Registro Público.

   1. La operación no esté sujeta a TPO, O.Societarias ni al ISD.

Por tanto esta cuota es compatible con IVA.

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